“城市运营商”万科，如何做“未来社区运营商”

自2019年浙江省首次提出未来社区概念以来，目前已有467个未来社区项目2025年，未来社区1300个，未来村庄1000个未来社区作为创造美好生活的基本单元和共同富裕的示范区，逐渐成为浙江的一张新名片

打造未来社区，房企的深度参与必不可少房企不仅是未来社区的投资者，建设者，管理者和经营者柿子财经记者最近几天采访了多家房企，了解企业在参与未来社区项目时，如何在实现项目管理的同时践行企业社会责任

走出杭州地铁武昌站A出口，首先映入眼帘的是一个充满未来感的宇航员沿着地铁通道走到长满绿植的下沉广场，再爬楼梯到天空创造客厅写作楼这个小区还配备了垂直天桥交通系统，实现无风无雨回家除了这些，附近还有五个居民区

柿子财经记者了解到，该小区是杭州南腾未来小区，万科参与了该小区的土地开发，建设和后期服务管理6月底全小区一期交付，首批1500多名未来居民受到星之家和风之家两个住宅单元的欢迎

参与未来社区试点项目的建设，我们既是硬件设施的搭建者，也是后续的运营者杭州万科表示，此类项目高度复杂，不再是单纯的住宅开发，因此对交易团队的能力会有更高的要求

武昌地铁站A口

从开发商到城市运营商

目前，杭州万科已布局良渚文化村未来社区，南腾未来社区，亚运村未来社区三个项目。

一期交付前，记者走访了南腾未来小区地铁，公交站，住宅的节点都是开放的，形成了5~10分钟的生活圈未来社区运营人员介绍，在配套设施方面，社区有三所幼儿园和一所小学，分布在不同的区，邻里服务中心正好在中轴线上除此之外，还有天空体育中心，智慧健康站，天空文化艺术中心等等

记者明显感受到，与传统社区相比，未来社区在教育，交通，医疗等方面更加便利，给人一种舒适感。

根据浙江省未来社区建设试点工作方案，未来社区试点要求引导优质国有资产，民营资本和外资投资建设，运营和管理服务，鼓励优先采用项目全过程咨询+项目总承包的管理服务模式。

简单来说，社区的发展逻辑变了未来社区将实现投，建，管，运一体化，不再等同于传统的老社区改造，新社区建设，房地产开发

南腾未来社区实景图

其实我们探索‘投建管运一体化’比较早2017年，我们尝试‘物业城市’，提出城市运营商的概念，关注城市公共空间，把整个城市或小区作为一个大物业来对待，经济，规范，标准化地管理未来万科社区运营商表示，政府制定的工作方案相当于方法论，某种程度上与城市运营商有相通之处

比如2016年，杭州万科创立了城市综合文化平台品牌，即大屋顶文化，探索文化空间运营新模式在良渚文化村未来的社区运营过程中，这个品牌的潜力得到了释放良渚文化艺术中心举办了500多场艺术活动，累计观众超过100万重点文化IP《樱花季》《仲夏夜》《新潮》在全国形成了一定的影响力

未来社区综合运营资金成为关键。

值得注意的是，未来的社区项目可以分为不同的类型良渚文化村未来社区属于改造更新范畴，采用插花改造的方式建设南腾未来社区属于新规划范畴，具有人口集聚潜力大的特点本项目采用TOD+未来社区的实践模式，总建筑面积约134万平方米，住宅约占60%，非住宅约占40%

因此，与良渚文化村的人口结构不同，南腾未来社区主要由80，90年代出生的新青年，高学历人群和三口之家组成，会更加注重户外邻居的交流空间，最后1公里的出行和创业空间。

根据消息显示，该小区所在的三幅地块于2018年7月由杭州地铁集团以底价138.3亿元竞得，楼面均价17683元/㎡之后，杭州地铁集团选择与杭州万科联合开发

未来社区开发周期长，项目资金回笼慢，容易导致成本投入和资本收益不匹配易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，在这种情况下，房企会把项目做标杆，争取更多新的融资渠道但现在看来，以后社区项目会比较少，很难达到规模效应

装修工程更是如此尽管有政府的一次性资金保障，但未来社区综合运营的特点背后隐藏着资金自平衡的难度浙江大学房地产研究中心秘书长周在《未来社区项目研究论文》中指出，九大场景建设所需的硬件设施和软件投入远高于传统社区，即使提高容积率，建筑密度等约束性指标，也很难达到资金的平衡

此外，《浙江省未来社区试点建设管理办法》也明确以70—90年代老社区改造为主，兼顾重大高能平台，交通节点新城开发等规划新类型而且未来小区实行有方案的土地出让模式，不会有新的土地供应

整体来看，未来社区项目创造的盈利价值还比较不明确。

商业反哺公共服务和公益服务。

项目资金的平衡是摆在房企布局和未来社区建设面前的一道难题政府补贴不可能一直有，总有退出的一天未来社区运营者表示，要保证社区的健康运行，只有建立可持续的机制

良渚文化村未来社区是杭州万科的标杆项目之一，有着深厚的文化底蕴据未来社区经营者介绍，该社区紧邻良渚古城遗址，规划单元约140公顷，实施单元34公顷

根据消息显示，良渚文化村社区常住人口约2万人，居民来自五湖四海，覆盖16个国家和地区这是一个国际社会而且这个社区高学历人口比例在23%左右，老年人抚养比0.19，儿童抚养比0.22这意味着良渚文化村的居民具有较高的教育水平和社会支持相应的，未来社区在建立之初，文化精神需求，老老少少的需求都亟待解决

良渚文化村社区鸟瞰图

根据建立初期的居民调查，良渚文化村存在公共服务设施不足，多样化社区需求旺盛，数字化服务不足等问题转型任务重，时间紧政府和企业如何合作好

未来社区运营方表示，文化村未来社区将以政企合作的运营模式建立政府协调公共服务的扩展和质量改进需求，如翻修白鹭公园，配备公共医疗设施，改善儿童保育服务和康复服务等

相比未来规划新社区项目，改造更新项目必然会遇到土地产权分散的问题老社区机制条件差，公共服务空间相对分散，需要重新规划空间比如集成空间涉及多个产权，运营商处理不了这时候就需要政府来协调处理了

对于杭州万科来说，统筹社区市场化服务，保证综合运营的可持续性是其主要定位。

与传统社区相比，未来社区九大场景的服务内容从居民事务，生活用品转变为居民全面发展，这也决定了社区的综合运营不再是单一性质，而是公共服务，商业服务，公益服务的结合。

在这次实验中，杭州万科找到了以商业服务反哺公共服务和公益服务的解决方案，并落地良渚文化艺术中心具体来说，文化活动，公益服务等都是作为商业引流，商业的盈利也会支撑其他两项服务此外，万科同心公益还与社区公益基金会合作，参与社区公益社区项目和婴儿驿站运营等

对于未来的社区项目，我们以后一定会积极考虑和参与未来社区运营人员表示，一方面有实际项目已经验收，会根据社区情况调整运营模式，另一方面，未来的社区建设符合人们对美好生活的期待